La nueva Terminal tendrá 300 m2 cubiertos y 200 semi-cubiertos, y costará más de 3,5 millones de pesos. El cálculo arroja un valor por m2 construido que triplica el costo de construcción que fija el Colegio de Arquitectos. La semana pasada, El Día publicó una investigación que ponía a la luz un hecho grave en el controvertido proceso para construir la nueva Terminal: la tasación de la Terminal actual se hizo sobre una superficie cubierta de 1.100 m2 cuando la construcción cubre, al menos, unos 2.500 m2. La denuncia derivó en un sinnúmero de declaraciones y acciones que incluso podrían terminar en presentaciones judiciales para frenar el proceso licitatorio (ver columna).
Pero los problemas vinculados al “mega-proyecto turístico” que propuso Entretenimiento de la Costa no terminan ahí. Apenas se mira con detenimiento el proyecto, surgen nuevas irregularidades graves.

Otra estafa
Además de la depreciación ensayada para acercar los valores de la futura Terminal y el actual predio que ocupa el complejo, ahora se agrega otro dato que ratifica la falta de transparencia en el “plan canje” que propuso el grupo empresario. Se trata del terreno que la empresa ofreció para emplazar la futura Terminal, ubicado a la vera del Tránsito Pesado frente a las canchas del club Rivadavia.
Al momento de conocer las dimensiones del predio y las proyecciones previstas por los empresarios Marizza y Cura, el agrimensor Fernando Brescacín aseguró a El Día que se trata de “un engaño”. En ese aspecto, el experimentado profesional recuerda que la tasación requerida por la Comisión de Iniciativa Privada para tener una valuación del costo del terreno que ocuparía la nueva Terminal, se realizó sobre una superficie de 30.000 m2. que arrojó un valor estimado cercano a $1.000.000.
Sin embargo, el profesional advierte que la futura Terminal se emplazaría en un predio cuatro veces menor, y por tanto mucho más barato.

Las pruebas de la estafa
Dada la gravedad de este asunto, Brescacín fue meticuloso en la explicación brindada: el terreno en cuestión es propiedad de la empresa Lemiro Pietroboni S.A. Se trata de un terreno de unos 45.000 m2, que sin embargo quedó “cortado en dos” cuando el Estado provincial compró una franja de ese predio a la empresa constructora para concretar la obra del Tránsito Pesado. Desde entonces, el terreno quedó dividido en tres partes, tal como se visualiza en el gráfico publicado en esta página.
La fracción 3 es la que efectivamente cuenta con poco más de 30.000 m2 de superficie, en la que se basó la tasación del terreno que efectuaron las inmobiliarias locales a pedido del Presidente de la Comisión de Iniciativa Privada, el concejal Pedro Sito.
Sin embargo, los conocimientos en la materia permitieron a Brescacín advertir que el terreno propuesto por Entretenimiento de la Costa para la futura Terminal sería emplazado en un terreno mucho menor: de apenas unos 7.000 m2. Esto se desprende de “los lineamientos que muestra el proyecto y los límites que se establecen”, que coinciden exactamente con “el triángulo” de terreno que queda disponible al norte del Tránsito Pesado, en la fracción 1 de la propiedad de Pietroboni.

Futura Terminal
Superficie tasada: 30.000 m2
Superficie proyectada para la nueva Terminal: 7.000 m2
Si se considera que el terreno en cuestión fue tasado por las tres inmobiliarias locales (Peter, Paccot y AES) en un valor cercano a los $950.000 para los 30.062 m2 que les pidieron que sean tasados. De ser así, la cuenta arroja que para un terreno de 7.000 m2 (que sería el que realmente ocuparía la futura terminal), el precio desciende a $220.000; es decir, más de cuatro veces menos del precio presentado por Entretenimiento de la Costa.
De este modo, se constituye una “segunda estafa” contra el erario público ya que el terreno tasado es cuatro veces mayor al que ocuparía la futura Terminal propuesta por el grupo empresario, que se ve favorecido por una diferencia de $730.000 que intentaron hacer pasar al momento de establecer el valor del supuesto terreno que ocupará la nueva estación de pasajeros.

Una Terminal de oro
Pero las observaciones no terminan en este punto. De acuerdo a los datos aportados en las exiguas explicaciones que figuran en el proyecto que dio origen a este proceso de Iniciativa Privada, la nueva Terminal contará con una superficie cubierta de 30 x 10 metros para las boleterías, bar y sanitarios; 4 plataformas para el arribo y salida de los colectivos cubiertas por un techo de chapa (sin paredes ni otra construcción); un estacionamiento para 10 vehículos y una playa de maniobras para los micros.
A pesar de las objeciones acerca de la escasa funcionalidad de la futura Terminal (Ver “Una mini-Terminal”), el dato más grave surge de los costos de construcción presentados por Entretenimiento de la Costa.

Para los impulsores del proyecto, la futura Terminal costará un total de $4,3 millones si se cuenta la obra más el valor del terreno. Es decir, $950.000 del costo del terreno (que en realidad costará $220.000) y otros 3,5 millones para la construcción de las instalaciones.
Es necesario recordar que la Terminal propuesta contará con un predio cubierto de 30 x 10 m (300 m2) y un galpón semi-cubierto para las plataformas de 200 m2, cuyo valor se calcula al 50% del precio de construcción del metro cubierto. De ello resulta que los $3,5 millones destinados a estas obras, arrojan un valor de construcción de casi $9.000 por cada m2 construido. Una “tercera estafa”, ya que el valor de construcción que fija el Colegio de Arquitectos local es de $3.100 por m2; es decir, casi tres veces menos que el valor que se desprende del proyecto de Entretenimiento de la Costa.

Nueva Terminal (costo estimado por Entretenimiento de la Costa)
Valor del terreno…………………… $950.000
Construcción de las instalaciones… $3.400.000
TOTAL……………………………$4.350.000

Nueva Terminal (costo real)
Valor del terreno…………………… $220.000
Construcción de las instalaciones… $1.240.000
TOTAL……………………………$1.460.000

Diferencia entre costo presentado por la empresa y costo real: + $2.890.000

La diferencia entre los valores surge de las dimensiones del terreno que ocupará la futura Terminal (que es 4 veces más chico que el tasado) y la sobreestimación del costo de construcción presentado por la empresa (que es 3 veces mayor al costo que establece el Colegio de Arquitectos)

La segunda estafa

Para concluir: el terreno tasado (de 30.000 m2) y el terreno que se ocuparía para la nueva Terminal (7.000 m2) difieren en un valor de $730.000 a favor de la empresa. Si a eso se agrega que el valor de construcción está sobreestimado un 300%, el costo real de la construcción sería de $1.240.000, lo que deja una segunda diferencia a favor de la empresa de poco más de $2.000.000.

En total, en este ítem referido al terreno y las obras de la nueva Terminal, el Municipio está “regalando” a la empresa que resulte adjudicataria unos $2,7 millones de pesos, ya que admite canjear una Terminal que costará $1.500.000 a cambio del predio de la actual Terminal que, de admitir la tasación de las inmobiliarias, cuesta al menos $5.000.000. Un negocio redondo de –al menos, insistimos– $3.500.000 para la empresa que gane la licitación.

Una prueba más para agregar a la denuncia penal que preparan algunos abogados por el delito de “estafa” y por “incumplimiento de los deberes de funcionario público” en el que se ven involucrados los miembros de la Comisión de Iniciativa Privada y el resto de los funcionarios municipales que resultaron partícipes de esta operación.

Una Mini-Terminal
Ante la consulta de El Día, el agrimensor Fernando Brescacín arrojó varias precisiones acerca de las características de la futura Terminal. Tras tomarse el trabajo de trasladar la escala presentada en los dibujos de Marizza y Cura (donde no constan las medidas reales de la futura Terminal), el experimentado profesional uruguayense asegura que, por las dimensiones que se presentan, las instalaciones coinciden con las características de la porción más reducida (fracción 1) del terreno de Pietroboni. En la construcción prevista, el espacio disponible para las boleterías solamente reserva un pasillo de 3 metros de ancho para el tránsito de personas, lo que deja prácticamente sin espacio para una sala de espera. A su vez, advierte que el bar proyectado sólo tendrá lugar para unas pocas mesas y que el espacio disponible no deja lugar para la cocina del local, y advierte que las “construcciones futuras” que se anuncian, deberán quedar a cargo de la Municipalidad.